一物五価・価格のしくみ

スーパーのおかしには、値ふだが1まいだけついていますね。ところが土地はちがいます。じつは1つの土地に、ねだんの書かれた値ふだが何まいもぶら下がっているのです。これを 一物五価（いちぶつごか） と呼びます。「1つのもの（土地）に、5つのねだんがある」という意味ですね。

どうして、こんなことになるのでしょう。それは、ねだんを決める人（国・都道府県・国税庁・市町村・市場）が、それぞれちがうからです。しかも使うもくてき（売り買い・税金の計算・相続など）もちがいます。同じ土地でも「税金を計算するための値ふだ」と「じっさいに売るときの値ふだ」は、べつものなのですね。

1つの土地に「5まいの値ふだ」がぶら下がっている

まずは全体の絵を見てみましょう。次の図のように、1つの土地のまわりに、5まいの値ふだが「だれが・なんのために決めたか」とセットでぶら下がっています。こう考えると、ぐっと分かりやすくなりますよ。

5まいの値ふだを表でせいり

では、5まいの値ふだを表にしてみましょう。「だれが決めるか」「いつのねだんか（基準日）」「いつ発表されるか（公表時期）」「なにに使うか」をならべました。むずかしい言葉が多いので、あわてず、ゆっくり見てくださいね。

価格の種類	決める主体	基準日	公表時期	主な目的	公示=100
実勢価格（時価）	市場（売主・買主）	取引のたび	都度	実際の売買	100〜120
公示地価	国土交通省	1月1日	3月下旬	取引の指標	100
基準地価	都道府県知事	7月1日	9月下旬	公示地価の補完	100
相続税路線価	国税庁	1月1日	7月1日	相続税・贈与税	約80
固定資産税評価額	市町村	1月1日	3年ごと	固定資産税など	約70

むずかしい言葉が出てきましたね。1つずつ、やさしく言いかえておきましょう。

• 公示地価（こうじちか）＝国が毎年1月1日に出す、土地のねだんの「ものさし」。みんながねだんを決めるときの目じるしです。
• 基準地価（きじゅんちか）＝都道府県が7月1日に調べるねだん。公示地価が1月のねだんなので、半年あとのようすを見るための「おかわり」ですね。
• 相続税路線価（そうぞくぜいろせんか）＝道路ごとについた、相続税・贈与税（家や土地をもらったときの税金）の計算に使うねだん。
• 固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）＝市町村が、毎年の固定資産税（土地や家を持っていると払う税金）を計算するために決めるねだん。
• 実勢価格（じっせいかかく）＝じっさいに売り買いが決まったねだん。いちばん「本当のねだん」に近いものです。

ねだんのちがいを見くらべよう（公示地価を100として）

5まいの値ふだは、てんでばらばらに決まっているわけではありません。じつはだいたいの高さがそろえてあります。公示地価を100とすると、固定資産税評価額は約70（公示の約7わり）、相続税路線価は約80（約8わり）です。そして実勢価格は、人気のまちでは100〜120まで上がることもありますよ。

「いつのねだん」で「いつ発表」されるの？

もう1つ、こんがらがりやすいことがあります。それは、「いつのねだんか（基準日）」と「いつ発表するか（公表時期）」がずれていることです。たとえば公示地価は「1月1日のねだん」を、3月の終わりごろに発表します。1年のカレンダーで見ると、発表の時期は次のようにバラバラなのですね。

1. 1 3月下旬 公示地価 1/1時点の価格
2. 2 7月1日 相続税路線価 1/1時点の価格
3. 3 9月下旬 基準地価 7/1時点の価格
4. 4 3年ごと 固定資産税評価替え 3年ごとに見直し

固定資産税評価額だけは、毎年ではありません。3年に1回だけ見直しをします。これを評価替え（ひょうかがえ）と呼びます（いちばん近いのは令和6年度、次は令和9年度のよてい）。

このページのまとめ

• 1つの土地には5まいの値ふだがある（一物五価）。
• 決める人ともくてきがちがうから、ねだんもちがう。高さは固定資産70＜路線価80＜公示100≦実勢100〜120が目安です。
• 「いつのねだんか」と「いつ発表か」はずれている。固定資産税評価額は3年に1回見直す。

つぎのページでは、このねだんをもとに、不動産会社や鑑定士（かんていし＝ねだんをはかるプロ）がどうやって査定（さてい＝ねだんを見つもること）をするのか、そして自分で相場（そうば＝だいたいのねだん）を調べる方法を見ていきましょう。