投資の基礎と利回り

不動産投資（ふどうさんとうし）って、むずかしそうな名前ですね。でも、やっていることはとてもシンプルです。お部屋やお家を買って、それをだれかに貸して、毎月の家賃（やちん）をもらう。これだけなんです。

たとえるなら、レンタル屋さんごっこに似ています。自分のおもちゃをお友だちに貸して、かわりに毎週おこづかいを少しもらう。そんなイメージですね。おもちゃのかわりに「お部屋」を貸して、おこづかいのかわりに「家賃」をもらう、というわけです。

このページでは、まず「どうやってお金がふえるの？」というしくみから、つぎに「どんなお部屋やお家を買えるの？」、そして物件（ぶっけん＝買うお部屋やお家のこと）をくらべるときの大事なものさし「利回り（りまわり）」まで、ゆっくり見ていきましょう。

お金がふえる、2つの道

不動産投資でお金がふえる道は、大きく分けて2つあります。1つのお部屋から、せいかくのちがう2しゅるいのお金が生まれる、とおぼえてください。

• 家賃（やちん）でふえる道… 貸しているあいだ、毎月コツコツ入ってくるお金です。むずかしい言葉だと「インカムゲイン（保有益＝ほゆうえき）」と言います。おこづかいのように、少しずつ、ずっともらえるお金ですね。
• 売って（うって）ふえる道… 買ったときより高く売れたときの、もうけです。むずかしい言葉だと「キャピタルゲイン（売却益＝ばいきゃくえき）」と言います。ただし一度きりで、安くしか売れなければ逆に損をします。

たとえると、毎月もらう家賃が「おこづかい」、売ったときのもうけが「フリマでおもちゃを高く売れたときのお金」です。おこづかいは少しずつ、ずっともらえます。フリマのお金は一度きりですね。日本のいまの不動産投資は、おこづかい（家賃）をコツコツもらう道を中心に考えるのがふつうです。

買える物件には、どんな種類があるの？

買えるお部屋やお家には、いくつかの種類があります。それぞれひつようなお金・こわさ・手間（てま）がちがいます。「自分に合っているかな？」と考えるのが、えらび方のスタートです。

• 区分（くぶん）マンション… マンションの1部屋だけを買う方法です。少ないお金で始めやすいけれど、1部屋だけだと、住む人がいれば100点、いなければ0点。だれもいなくなった月は家賃がゼロなのに、ローンの返済だけは続きます。
• 一棟（いっとう）アパート・一棟マンション… 建物まるごと1つを買う方法です。お部屋がたくさんあるので、1部屋空いても、ほかの部屋の家賃でカバーできます。でも、ひつようなお金がけたちがいに大きい（何千万〜何億円）のがたいへんです。
• 戸建て（こだて）賃貸… 一軒家（いっけんや）を貸す方法です。駅から遠くても、家族づれに人気で、いちど住むと長く住んでくれることが多いです。こわれたところの修理は、ぜんぶ自分でなおすのがたいへんですね。
• 駐車場（ちゅうしゃじょう）など… 建物を建てずに、土地を車のおき場にする方法です。少ないお金と手間でできますが、もうけは少なめで、ぜいきん（税金）のおまけ（軽減）も効きにくいです。

この4つを「ひつようなお金は多い？少ない？」と「空き部屋のこわさを分けられる？」の2つのものさしでならべると、それぞれの場所がよく分かります。

どれくらいもうかるかには「だいたいの目安」があります。大事なのは、こわさが小さい物件はもうけも小さく、こわさが大きい物件はもうけが大きく見えること。つまり「たくさんもうかる＝お得」とはかぎりません。

利回り（りまわり）ってなに？ — 2しゅるいあります

利回り（りまわり）とは、「出したお金に対して、1年でどれくらいもうかるか」を%（パーセント）であらわしたものです。物件をくらべるときの、いちばん大事なものさしですね。

お店やさんごっこで考えてみましょう。100円で仕入れたジュースを、1年でぜんぶ売って110円になったら、もうけは10円。これは「100円に対して10円もうかった＝利回り10%」です。かんたんですね。でも、この利回りには2しゅるいあって、ごちゃまぜにすると大失敗します。

① 表面（ひょうめん）利回り＝ざっくり版

かかるお金（経費＝けいひ）をまったく考えない、ざっくりした利回りです。広告やチラシに大きく書いてあるのは、たいていこっちです。

表面利回り（%） ＝ 1年の家賃 ÷ 物件のねだん × 100

② 実質（じっしつ）利回り＝ほんとう版

管理（かんり）のお金やぜいきんなど、じっさいにかかるお金を引いて計算した、ほんとうに近い利回りです。買うかどうかは、こっちで決めます。

実質利回り（%） ＝（1年の家賃 − 1年でかかるお金）÷（物件のねだん + 買うときにかかるお金）× 100

お店やさんごっこで言うと、ジュースを売るには「氷代」や「コップ代」もかかりますよね。それを引いたあとの、ほんとうのもうけが実質利回りです。表面利回りは「氷代もコップ代も考えていない、見かけだけのもうけ」というわけですね。

では、同じ物件でも数字がどれだけ変わるか、見てみましょう。下の表は、どちらも表面利回りが10.0%の、2つの例です。

くらべるところ	例A（5,000万円）	例B（3,000万円）
物件のねだん	5,000万円	3,000万円
1年の家賃	500万円	300万円
買うときにかかるお金	300万円	120万円
1年でかかるお金	100万円	100万円
表面利回り（見かけ）	10.0%	10.0%
実質利回り（ほんとう）	約7.5%	約6.4%

例Aは（500万円 − 100万円）÷（5,000万円 + 300万円）× 100 ＝ 約7.5%、例Bは（300万円 − 100万円）÷（3,000万円 + 120万円）× 100 ＝ 約6.4%。同じ「見かけ10%」でも、ほんとうのもうけはぜんぜんちがうのが分かりますね。

じっさいに計算してみましょう（利回り計算機）

下の計算機に、気になる物件の「ねだん」「1年の家賃」「1年でかかるお金」を入れてみてください。表面利回りと実質利回りが、その場で出てきます。「かかるお金」の数字を大きくしてみると、ほんとうの利回りがどんどん下がるのが分かりますよ。やってみましょう。

利回り計算機

物件価格（万円）

年間家賃収入（万円）

年間経費（万円）

表面利回り

-%

家賃 ÷ 価格

実質利回り

-%

(家賃 − 経費) ÷ 価格