金利タイプと返済のしくみ

住宅ローンをえらぶとき、返し方とならんで大事なのが金利（きんり）のタイプです。金利というのは、利息のわりあいのこと。この金利が「あとから変わるか・ずっと変わらないか」で、将来はらう金が大きくちがってきます。むずかしそうですが、おこづかいにたとえながら見ていきましょう。

金利のタイプは3つ

金利のタイプは、大きく分けて3しゅるいあります。

• 変動（へんどう）金利：半年ごとに金利が見なおされる、あとから変わるタイプ。さいしょは金利が低くて返しやすいけれど、世の中の金利が上がると、はらう金も増えてしまいます。
• 固定期間選択型（こていきかんせんたくがた）：さいしょの3年・5年・10年だけ金利を決めておいて、そのあとは変動にしたりえらびなおしたりするタイプ。
• ぜんき間固定（フラット35など）：さいしょから終わりまでずっと金利が同じタイプ。はらう金がずっと変わらず安心です。そのかわり、変動より金利は少し高めです。

• 変動金利
• ぜんき間固定

タイプ	金利の見なおし	いいところ	気をつけること
変動金利	半年ごと	金利が低い・さいしょが軽い	上がると返す金が増える
固定期間選択型	さいしょの3〜10年は同じ	その間は安心	終わったあと上がるかも
ぜんき間固定（フラット35）	終わりまで同じ	返す金がずっと変わらず安心	金利は少し高め

変動金利を守る「2つのルール」

変動金利は、金利が変わると返す金も変わってしまいます。でも、きゅうに家計がくるしくならないように、多くの銀行が2つのやさしいルールを用意しています。

• 5年ルール：金利は半年ごとに見なおされるけれど、毎月返す金は5年間そのままにしてくれます。金利が上がっても、5年間は返す金が変わらないので、きゅうにくるしくならないのですね。
• 125%ルール：5年たって返す金を見なおすときも、前の金の1.25ばいまでしか上げません。月10万円なら、見なおしても12.5万円まで。いっきにドカンと上がらないようにする、ブレーキのようなルールです。

気をつけたい「みはらい利息」

べんりな2つのルールですが、じつは返すのを後回しにしているだけで、利息がチャラになるわけではありません。金利が大きく上がると、毎月返す金よりも、利息のほうが多くなって、借金がぜんぜんへらないことがおきます。このはみ出した利息を「みはらい利息（未払利息）」と言います。

たとえば、おこづかいで「毎月100円ずつ借金を返す」と決めていたのに、利息が120円かかってしまったら、返すどころか借金が増えてしまいますよね。それと同じことなんです。