税・その他・免除科目
いよいよ宅建の最後、税金とその他の科目です。税金と聞くとむずかしそうですが、コツは「いつかかるか」で整理すること。不動産は、買うとき・持っているとき・売るときの3つの場面で、それぞれちがう税金がかかります。この順番で見ていくと、ぐっと覚えやすくなります。
- 1 取得（買う） 不動産取得税・登録免許税・印紙税
- 2 保有（持つ） 固定資産税・都市計画税（毎年）
- 3 売却（売る） 譲渡所得税
1. 取得時の税金 ── 買ったときにかかる
まず、家や土地を買ったとき（取得したとき）にかかる税金です。何種類かありますが、税率と特例の数字を押さえましょう。
| 税金 | 課税する人 | 税率など |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 都道府県 | 本則4%・土地住宅は3% |
| 登録免許税 | 国 | 登記の種類ごと（後述） |
| 印紙税 | 国 | 契約書に収入印紙を貼る |
不動産取得税は、買ったときに一度だけかかる都道府県の税金です。計算のもとになるのは買った値段ではなく、固定資産税評価額。新築住宅には大きな控除（差し引き）があります。
万円
新築住宅の課税標準からの控除
床面積50㎡以上240㎡以下。認定長期優良住宅は1,300万円
登録免許税は、登記をするときにかかる国の税金。住宅用家屋には軽減税率があります。
| 登記 | 本則 | 軽減（住宅用家屋） |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 4/1000 | 1.5/1000 |
| 所有権移転（売買・建物） | 20/1000 | 3/1000 |
| 所有権移転（相続） | 4/1000 | 軽減なし |
| 抵当権設定登記 | 4/1000 | 1/1000 |
2. 保有時の税金 ── 持っている間ずっとかかる
家や土地を持っている間、毎年かかるのが固定資産税と都市計画税。1月1日時点の持ち主に対して、市町村が課税します。
| 税金 | 課税対象 | 税率 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 土地・家屋（全国） | 1.4%（標準税率） |
| 都市計画税 | 原則 市街化区域内 | 0.3%（制限税率＝上限） |
住んでいる土地（住宅用地）には、税金を軽くしてくれる特例があります。広さで軽減の割合が変わります。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 課税標準1/6 | 課税標準1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 課税標準1/3 | 課税標準2/3 |
3. 売却時の税金 ── 売って利益が出たとき
家や土地を売ってもうけ（利益）が出ると、譲渡所得税がかかります。ここで大事なのが、持っていた期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わること。長く持っていたほうが税金は安くなります。
マイホーム（居住用財産）を売るときには、手厚い特例があります。代表が3,000万円特別控除。もうけから3,000万円を差し引いてくれるので、多くの場合は税金がゼロになります。
万円
居住用財産の特別控除
所有期間・居住期間の要件なし
| 組み合わせ | 併用できるか |
|---|---|
| 3,000万円控除 ＋ 10年超軽減税率 | ○ |
| 3,000万円控除 ＋ 買換え特例 | × |
| 3,000万円控除・軽減税率 ＋ 住宅ローン控除 | × |
4. 住宅ローン控除
住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高の一部を税金から差し引いてくれるうれしい制度です。
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住宅ローン控除の控除率
年末ローン残高 × 0.7%。控除期間は新築最大13年・中古10年
5. 不動産の鑑定評価と一物五価
不動産の正しい値段を求める方法には、3つの考え方があります。「いくらで造れるか」「いくらで売れているか」「いくら稼ぐか」の3つの目線です。
| 手法 | 考え方 | 求める価格 |
|---|---|---|
| 原価法 | 再調達原価から減価修正 | 積算価格 |
| 取引事例比較法 | 似た取引事例と比較（事情補正・時点修正） | 比準価格 |
| 収益還元法 | 将来生む純収益から逆算 | 収益価格 |
1つの土地に値段の指標が5つもある、これを一物五価（いちぶつごか）といいます。だれが・いつ・どのくらいの水準で出すか、が問われます。
| 価格 | 公表主体 | 基準日 | 公示価格=100の水準 |
|---|---|---|---|
| 公示価格 | 国土交通省 | 1月1日 | 100 |
| 基準地標準価格 | 都道府県 | 7月1日 | 100 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 1月1日 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 1月1日（3年ごと） | 約70% |
| 実勢価格 | 市場 | 随時 | 変動 |
6. 免除科目 ── フラット35・景表法・統計・土地・建物
最後は、登録講習を修了した人が免除される問46〜50の5問の範囲。免除されない人にとっては確実な得点源です。常識＋ちょっとの暗記で取れます。
住宅金融支援機構（フラット35）は、かんたんに言うと、機構が自分でお金を貸すのではなく、民間銀行のローンを後ろから支援するしくみです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 主な業務 | 証券化支援（ローン債権を買い取りMBS発行） |
| 金利 | 全期間固定金利 |
| 中古住宅 | 利用可能 |
| 保証人・繰上返済手数料 | 不要・無料 |
| 直接融資 | 原則しない（災害・子育て・高齢者・マンション共用部分等は例外） |
景品表示法・不動産公正競争規約は、うその広告で人をだまさないためのルール。とくに有名なのが「徒歩1分＝80m」です。
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徒歩1分の換算距離
坂道・信号待ち・歩道橋は考慮しない
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 徒歩所要時間 | 道路距離80mにつき1分（端数切上げ） |
| 「新築」の表示 | 建築後1年未満かつ未入居（両方必要） |
| 面積（畳） | 1畳＝1.62㎡以上で換算 |
| 市街化調整区域の土地 | 「建築できません」と16ポイント以上で明示 |
| おとり広告 | 存在しない・取引できない物件の広告は禁止 |
統計は、こまかい数字より「増えたか減ったか・何年連続か」という方向を覚えれば1点取れます（試験年度の最新値は直前に必ず確認）。最後の土地・建物は、地盤や構造の知識。「高くて水はけのよい土地は◎、低くて水が集まる軟弱地盤は×」が基本イメージです。
| 地形 | 宅地適性 | ポイント |
|---|---|---|
| 台地・段丘 | ◎ 適する | 水はけ・地盤が良好。最も宅地向き |
| 扇状地 | △ 注意 | 水はけは良いが土石流・鉄砲水の危険 |
| 後背湿地 | × 不適 | 自然堤防の背後の低湿地。軟弱地盤 |
| 三角州 | × 不適 | 河口の堆積地。地震時に揺れやすい |
| 埋立地 | △ 干拓地より安全 | 海面より高いことが多い。液状化に注意 |
暗記の総まとめ（税・その他の数字）
| 項目 | 数字 |
|---|---|
| 不動産取得税の税率 | 本則4%・土地住宅3% |
| 不動産取得税の新築住宅控除 | 1,200万円（床面積50〜240㎡） |
| 固定資産税／都市計画税の税率 | 1.4%（標準）／0.3%（制限） |
| 住宅用地特例（小規模200㎡以下） | 固定資産税1/6・都市計画税1/3 |
| 譲渡所得 長期／短期の境 | 譲渡年1/1で5年超／5年以下 |
| 譲渡税率（短期／長期） | 39.63%／20.315%（復興税込） |
| 居住用財産の特別控除 | 3,000万円 |
| 住宅ローン控除 | 控除率0.7%・所得2,000万円以下 |
| 相続税の基礎控除 | 3,000万円＋600万円×法定相続人 |
| 徒歩1分 | 道路距離80m |
| 「新築」 | 1年未満かつ未入居 |
| 路線価／固定資産税評価額（公示価格比） | 約80%／約70% |
おつかれさまでした。これで宅建の主要4科目（権利関係・宅建業法・法令上の制限・税その他）を一通り図解で押さえました。あとは数字を対比で繰り返し確認し、過去問で定着させるだけ。合格まであと少しです。