査定手法と相場の調べ方
前のページでは「土地には5まいの値ふだがある」ことを学びましたね。では、じっさいのねだん（査定額）は、どうやって出すのでしょう？ じつは、プロの鑑定士（かんていし＝ねだんをはかるプロ）も、不動産会社のお店の人も、同じ「3つの考え方」をもとにしています。このページでは、その考え方と、自分で相場（そうば＝だいたいのねだん）をたしかめる方法を見ていきましょう。
ねだんを出す3つの考え方
不動産のねだんを出す方法は、大きく3つに分けられます。それぞれ「どこに目をつけるか」がちがうのですね。
① 取引事例比較法 ―「にた家はいくらで売れた？」
やさしく言うと「ご近所の、にた家がいくらで売れたか」をならべて、ウチとのちがいを足したり引いたりして、ねだんを出すやり方です。取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）といいます。フリマアプリで、にた商品のねだんを見て自分の出すねだんを決めるのと、よくにていますね。中古マンションや土地でいちばんよく使われます。
② 原価法 ―「同じ家をもう一度建てたらいくら？」
こんどは「いま同じ家をもう一度建てたら、いくらかかるか」から考えます。これを原価法（げんかほう）といいます。もう一度建てるねだん（再調達原価＝さいちょうたつげんか）を出して、そこから古くなった分を引きます。この引き算を減価修正（げんかしゅうせい）といいます。おもに一戸建ての建物のねだんで使われますよ。
古くなった分は、つぎの3つに分けて引きます。
- 物理的減価（ぶつりてきげんか）＝としをとった分。傷み・よごれなど、目に見える古さ。
- 機能的減価（きのうてきげんか）＝せつびが古い分。たとえば和式トイレや、ネットがつながりにくいなど。
- 経済的減価（けいざいてきげんか）＝まわりとあわない分。お店だらけの中にある一けん家など。
③ 収益還元法 ―「その家はいくらかせぐ？」
さいごは「その家が、これからいくら家賃をかせぐか」から、ねだんを出すやり方です。収益還元法（しゅうえきかんげんほう）といいます。人に貸してかせぐ投資用の家（収益物件）でとくに役立ちます。たとえば、1年間にのこるお金が100万円で、利回り（りまわり＝もうけの割合）が5％なら、100万円 ÷ 5％ ＝ 2,000万円、というぐあいですね。
| 物件の種類 | 主に使う手法 | 着眼点 |
|---|---|---|
| 一戸建て | 原価法＋取引事例比較法 | 建てるコスト＋近隣事例 |
| 中古マンション | 取引事例比較法 | 似た物件の成約価格 |
| 土地 | 取引事例比較法 | 近隣の土地取引 |
| 収益物件（賃貸・投資用） | 収益還元法 | 将来の家賃収入 |
査定には2しゅるいある ― 机上査定と訪問査定
不動産会社にねだんを見てもらう「査定」には、2しゅるいあります。机上査定（きじょうさてい）と訪問査定（ほうもんさてい）です。
- 机上査定＝家を見ずに、データだけで「だいたいこれくらい」とパソコンで出す見つもり。地図とねだんの記録だけで作るので、はやくて手がるです。でも、部屋のよごれや日あたりまでは見ていません。あくまで目安（めやす）ですね。
- 訪問査定＝お店の人がじっさいに家に来て、目で見て決める方法。けしき・傷・せつびの調子など、データでは分からないところまで見ます。本当に売り出すねだんを決めるなら、こっちが必要です。
「はやさ・正かくさ・手がるさ・見るところの多さ」の4つでくらべると、せいかくのちがいがよく分かります。机上査定ははやくて手がるく、訪問査定は正かくで、見るところも多いのですね。
- 机上査定（簡易）
- 訪問査定
ねだんを左右するもの ― 場所・建物・土地・きまり
不動産のねだんは、たくさんのことが組み合わさって決まります。大きく分けると場所・建物・土地そのもの・まちのきまりの4つ。家を中心にぐるりとならべると、全体が見えてきますね。
とくに大きく効くものを、いくつか見てみましょう。
- 駅までの近さ＝まちのマンションでは、歩いて5分ちがうだけでも、ねだんに差が出るほど大事です。
- 土地のかたち＝四角に近い土地（整形地＝せいけいち）は高く、いびつな土地や、入り口が細ながい土地（旗竿地＝はたざおち。さおの先にはたがついた形）は安くなりがちです。
- 道路との接し方＝きまりで、ふつうははば4m以上の道路に、2m以上くっついていないと、家を建てなおせません。建てなおせない土地は、ねだんがぐっと下がります。
- 用途地域（ようとちいき）＝そのまちに、どんな建物を・どれくらいの大きさで建ててよいか決めた、まちのきまり。土地のねだんにいちばん大きく効くものの1つです。
自分で相場を調べてみよう ― 3つのむりょうツール
「お店の言うねだん」をそのまま信じなくても大丈夫。じつは、自分で相場をたしかめられるむりょうの道具があります。よく使う3つをおぼえておきましょう。
| ツール | 提供元 | 分かること |
|---|---|---|
| 不動産情報ライブラリ | 国土交通省 | 取引価格・地価公示・都市計画など |
| レインズ・マーケット・インフォメーション | 指定流通機構（レインズ） | 匿名化した実際の成約事例 |
| 路線価図 | 国税庁 | 道路ごとの相続税評価の路線価 |
このページのまとめ
- ねだんを出す3つの考え方がある（にた家から・建てるねだんから・かせぐお金から）。家の種類で使い分ける。
- 査定は机上（はやい・目安）と訪問（正かく・売るなら必要）の2しゅるい。会社はいくつかくらべる。
- ねだんは場所・建物・土地・まちのきまりが組み合わさって決まる。
- むりょうツール3つで、自分でも相場をたしかめられる。
つぎのページでは、いよいよじっさいに家を売る流れ（8つのステップ）と、不動産会社とむすぶ媒介契約（ばいかいけいやく）の3しゅるいを見ていきましょう。