不動産まるわかり大全

種類と見るべき指標

J-REITといっても、じつは中身（どんな建物を持っているか）は銘柄ごとにバラバラです。オフィスビルがメインのものもあれば、マンション、倉庫（そうこ）、ホテルがメインのものもあります。お店でいえば、ケーキ屋さん・パン屋さん・お肉屋さんがあるようなものですね。

このページでは、まずJ-REITの「種類」を知り、つぎに現物の不動産投資とくらべ、最後に銘柄えらびの「ものさし（指標）」を学びましょう。

J-REITの種類は「使いみち」で決まる

J-REITは、投資する不動産の用途（ようと＝使いみち）によって分類されます。まずは大きな3つのグループから。

  • 単一用途特化型（たんいつようととっかがた）：1つの用途に集中投資する
  • 複合型（ふくごうがた）：2つの用途に投資する
  • 総合型（そうごうがた）：3つ以上の用途、または用途を限定せず投資する

単一用途特化型には、おもに次の6タイプがあります。中心の「用途」から放射状にのびる図で、それぞれの顔ぶれを見てみましょう。

オフィス 運用資産の約4割を占める主役 住宅 賃貸マンション。安定・守りの銘柄 物流 倉庫。eコマース拡大が追い風 商業 ショッピング施設。都市型と郊外型 ホテル 観光・出張需要に左右される ヘルスケア 高齢者施設・病院。長期契約 用途で分類
図1 J-REITの主な用途タイプ。それぞれ得意分野や景気との相性がちがう。

用途タイプごとの「クセ」を知ろう

タイプごとに、景気との相性や安定感が変わります。とくに大事なのが「景気感応度（けいきかんのうど）」──景気の良し悪しで、どれだけ収益がゆれるかという度合いです。

図2 用途タイプ別の特徴。オフィスは景気に敏感、住宅は守りに強い。

現物の不動産投資と、あらためて比べる

REITの全体像が見えてきたところで、現物の不動産投資とのちがいを、6つの観点でレーダーチャート（くもの巣グラフ）にしてみました。形のちがいで、得意分野が一目で分かります。

  • REIT
  • 現物不動産
図3 外がわに広がっているほど、その項目が『強い・とくい』という意味です。REITと現物で、形が正反対なのが分かりますね。

REITは「少額・すぐ売買・分散・手間いらず」の4つでくっきり外側に張り出しています。一方の現物は「ローンで増やせる（レバレッジ）」「価格が安定」で強い。とくに現物は、自分でローンを組んで自己資金以上の投資ができたり、相続のときに評価が下がる（相続対策）といった利点があり、ここはREITにはない持ち味です。

図4 現物とREITの比較表。それぞれの得意・不得意を整理する。

銘柄選びの「ものさし」＝指標

いざ銘柄を選ぶとき、何を見ればいいのでしょうか。J-REITには代表的な指標（しひょう＝ものさし）があります。大きく「価格が割安か割高かを見るもの」と「財務が健全かを見るもの」の2グループに分かれます。株式の指標とくらべると、イメージしやすいですよ。

図5 J-REITの主な指標の早見表。株式でいう何にあたるかも示した。

実際の水準感もつかんでおきましょう。J-REIT全体の数字をいくつか拾うと、こうなります。

4.5 % 平均分配金利回り 近年は3〜5%台 45 % 市場平均LTV 40〜50%が標準的 90 % 稼働率の目安 90%以上が一つの目安
図6 J-REIT市場全体の指標の目安（2025年12月末ごろの水準）。

種類と指標が分かれば、銘柄を見る目がぐっと育ちます。最後のページでは、実際の買い方（個別・ETF・投資信託）、リスク、そして税制（NISAでの非課税）を学んで、J-REITの全体像を仕上げましょう。