物件選びと失敗の回避
このページは「もうけ方（攻め）」ではなく、「失敗しない方法（守り）」のページです。じつは、不動産投資で大きく失敗する人の多くは、物件えらびよりも先に、業者（ぎょうしゃ）の言葉をそのまま信じてしまって、つまずいています。ここまで学んだ知識を「おまもり」にして、どう物件を見て、どう失敗をよけるかを学びましょう。
買う前に見る、4つのポイント
物件を買う前には、つぎの4つをぜんぶ組み合わせて見ましょう。どれか1つだけで決めると、まちがえてしまいます。お医者さんが、熱・のど・せき・お腹をぜんぶ調べてから病気を見つけるのとおなじですね。
- 実質利回り…見かけではなく、かかるお金をぜんぶ引いた、ほんとうのもうけの率を見ます。
- 手残り…返済・かかるお金・税金を引いて、お財布にお金が残るか。残ること（黒字）が大前提です。
- もうけと金利の差…物件のもうけの率 − 借りる金利。目安は2%以上。
- 返済の重さ…家賃のうち、どれくらいが返済に消えるか。多すぎると、空き部屋や金利アップにとても弱くなります。
初心者がやりがちな失敗
失敗には、じつは「いつものパターン」があります。先に知っておくだけで、かなりよけられますよ。
- 見かけの利回りだけで飛びつく…かかるお金や空き部屋を考えていないので、ふたを開けると赤字。
- 業者の「住みたい人は多いですよ」をそのまま信じる…自分で場所や人の数を調べず、あとで空き部屋に苦しむ。
- 「税金が安くなる」「年金がわりになる」に流される…そのうらにあるこわいこと（修理代・空き部屋・金利）を分かっていないまま契約。
- 自分のお金ゼロで始める（フルローン）…返済が重く、ちょっとの空き部屋や金利アップで赤字に。
- セミナーや営業の話で、その場で決めてしまう…よく考えず、すすめられるまま契約してしまう。
わるい業者のセールストーク — 赤信号チェックリスト
つぎのような言葉が出てきたら、赤信号（あぶないサイン）です。信号が赤のときは、いったん立ちどまりますよね。1つでも当てはまったら、立ちどまって、よく考えてください。
上手な売り方 — 「いつ・いくらで売るか」を先に考える
不動産投資は、買って終わりではありません。「いつ・いくらで売って終わりにするか」を、先に考えておくことが、トータルでもうかるか損するかを決めます。持っているあいだの家賃（おこづかい）と、さいごの売却（フリマ）を、セットで考えるんですね。
- 1 0年目 買う 利回り・手残りを確認
- 2 1〜5年 持って貸す 家賃をもらう
- 3 〜5年 5年の壁 5年いかは税金やく40%
- 4 5年こえ 長期になる 5年こえると税金やく20%
- 5 売る 売る さいごのもうけで仕上げ
まとめ — これだけは、おぼえておこう
さいごに、この投資カテゴリ全体の大事なところを、表にまとめます。こまったときに立ちかえる「たからの地図」として、使ってくださいね。
| 大事なところ | ひとことで言うと |
|---|---|
| もうけ方は2つ | 家賃（中心）＋売ったもうけ（さいご） |
| 利回りはほんとう版で見る | 広告の見かけの利回りを信じすぎない |
| 手残りがすべて | もうけが大きくても、残らなければ意味なし |
| てこ（レバレッジ）はもろ刃 | 金利アップ・空き部屋でひっくり返る。借りすぎない |
| こわいことを直視する | いちばんわるい場合でもたえられるお金の計画を |
| 税金は表とうら | 今安くなっても、あとでデッドクロスや売却の税金が来る |
| 守りを固める | 新築ワンルーム・フルローン・サブリースに気をつける |